Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier locatif et vous hésitez entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI). Dans cet article, nous allons décortiquer les spécificités de ces deux formules pour vous aider à opter pour celle qui correspondra le mieux à votre situation et vos objectifs.
Le statut LMNP : une fiscalité avantageuse pour les bailleurs individuels
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s’adresse aux personnes qui souhaitent mettre en location des biens immobiliers meublés sans en faire leur activité principale. Il peut s’agir aussi bien de résidences étudiantes que de logements touristiques ou de courte durée.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
L’un des principaux attraits du LMNP réside dans sa fiscalité avantageuse. En effet, les revenus générés par la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui permet au bailleur de bénéficier d’abattements fiscaux intéressants.
Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Le régime micro-BIC : il est applicable si les recettes annuelles tirées de la location ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations classées). Dans ce cas, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, représentant les charges et frais liés à la location. Le bailleur est donc imposé sur la moitié de ses recettes.
- Le régime réel : il s’applique si les recettes annuelles excèdent les seuils du micro-BIC ou si le bailleur opte volontairement pour ce régime. Il permet de déduire des revenus locatifs l’ensemble des charges réellement supportées par le bailleur (intérêts d’emprunt, travaux, dépenses d’entretien…), ainsi que l’amortissement du bien immobilier et de son mobilier.
Les conditions à respecter pour bénéficier du statut LMNP
Pour pouvoir prétendre au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le logement doit être loué meublé, c’est-à-dire comporter tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne du locataire (mobilier, électroménager, vaisselle…).
- Les revenus tirés de la location ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
- Le bailleur ne doit pas être inscrit en tant que professionnel au registre du commerce et des sociétés (RCS).
La SCI : une solution adaptée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier
La Société Civile Immobilière est une société de personnes dont l’objet principal est la gestion d’un parc immobilier. Elle permet notamment de faciliter la transmission du patrimoine, d’optimiser la gestion des biens et d’organiser leur financement.
Les avantages de la SCI pour les investisseurs immobiliers
Créer une SCI présente plusieurs atouts pour les propriétaires bailleurs :
- La souplesse de gestion : la SCI permet de détenir et de gérer collectivement un patrimoine immobilier, en répartissant les parts sociales entre les associés selon leurs apports respectifs.
- L’organisation de la transmission : la SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier, notamment à travers la donation ou la cession de parts sociales.
- Le financement : la constitution d’une SCI peut permettre de bénéficier de conditions de financement plus avantageuses pour l’acquisition de biens immobiliers.
La fiscalité de la SCI
La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Les associés sont donc imposés proportionnellement à leurs parts sociales et peuvent déduire des revenus locatifs les charges supportées par la société (intérêts d’emprunt, travaux…).
Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) sous certaines conditions. Cette option peut notamment être intéressante si les associés sont soumis à une tranche marginale d’imposition élevée ou si la société génère des bénéfices importants qui seront réinvestis dans de nouveaux projets immobiliers.
LMNP ou SCI : quelle formule choisir ?
Le choix entre le statut LMNP et la création d’une SCI dépendra essentiellement de votre situation personnelle, de vos objectifs patrimoniaux et de votre stratégie d’investissement immobilier.
Si vous êtes un bailleur individuel et que vous souhaitez profiter d’une fiscalité avantageuse pour optimiser le rendement de votre investissement locatif, le statut LMNP pourra s’avérer intéressant.
En revanche, si vous envisagez de gérer et transmettre un patrimoine immobilier en commun avec d’autres personnes, ou si vous prévoyez de réaliser plusieurs acquisitions immobilières dans le cadre d’une stratégie d’investissement à long terme, la constitution d’une SCI pourrait être plus adaptée.
Enfin, n’oubliez pas que chaque situation est unique et qu’il est indispensable de solliciter les conseils d’un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine…) avant de prendre une décision.
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