Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est particulièrement prisé par les investisseurs souhaitant se lancer dans la location meublée. Ce régime fiscal offre de nombreux avantages, notamment la possibilité de créer un déficit LMNP qui permet d’optimiser la fiscalité sur les revenus locatifs. Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est le déficit LMNP et comment il peut être bénéfique pour votre investissement immobilier.
Qu’est-ce que le déficit LMNP ?
Le déficit LMNP correspond à la situation où les charges déductibles liées à l’activité de location meublée sont supérieures aux loyers perçus. Autrement dit, cela signifie que les dépenses engagées pour l’exploitation du bien immobilier dépassent les revenus locatifs générés par celui-ci. Cela peut s’expliquer par différents facteurs tels que :
Les travaux et réparations
Il peut s’agir de travaux d’amélioration, d’agrandissement ou de construction effectués sur le bien immobilier, ainsi que des frais de réparation et d’entretien nécessaires au bon fonctionnement du logement.
Les intérêts d’emprunt
Si vous avez financé votre investissement immobilier par un emprunt, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Cette déduction peut alors contribuer à la création d’un déficit LMNP.
Les frais et charges de copropriété
Les dépenses liées à la gestion de la copropriété sont également déductibles du montant des loyers perçus, ce qui peut engendrer un déficit LMNP.
Pourquoi créer un déficit LMNP ?
L’intérêt principal de la création d’un déficit LMNP est l’optimisation fiscale qu’il permet sur les revenus locatifs. En effet, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez opter pour le régime réel simplifié d’imposition. Dans ce cadre, les charges déductibles sont prises en compte dans le calcul de votre bénéfice imposable, ce qui permet de diminuer la base taxable et donc l’impôt à payer.
Créer un déficit LMNP permet donc de réduire significativement votre imposition sur les revenus locatifs, voire de la reporter sur les années suivantes si le déficit persiste. Cela représente un avantage fiscal considérable pour les investisseurs en location meublée.
Comment profiter du déficit LMNP ?
Pour bénéficier du déficit LMNP et optimiser votre fiscalité, il est essentiel de bien connaître les charges déductibles et de tenir une comptabilité rigoureuse. Voici quelques conseils pour tirer pleinement profit du déficit LMNP :
Tenir une comptabilité précise
Il est indispensable de bien conserver tous les justificatifs des charges et dépenses liées à votre activité de location meublée. Veillez également à bien noter toutes les sommes perçues au titre des loyers et à les déclarer aux impôts.
Déduire les bonnes charges
Pour optimiser votre déficit LMNP, assurez-vous de déduire l’intégralité des charges déductibles autorisées par la loi. Cela comprend notamment :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion et de syndic de copropriété
- Les travaux de réparation et d’entretien
- Les primes d’assurance
- Les taxes foncières
- Les frais d’établissement du bail
- Les honoraires de gestion locative
- Les amortissements du bien immobilier et du mobilier
Opter pour le régime réel simplifié d’imposition
Le régime réel simplifié d’imposition est particulièrement avantageux pour profiter d’un déficit LMNP. Pour y être éligible, vous devez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et avoir un chiffre d’affaires annuel inférieur à 72 600 € (ou 176 200 € si vous proposez des prestations para-hôtelières).
Quelles sont les limites du déficit LMNP ?
Bien que le déficit LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, il convient également de prendre en compte certaines limites :
La limitation dans le temps
Le déficit LMNP ne peut être reporté indéfiniment sur les années suivantes. En effet, selon l’article 39 C du Code général des impôts, les déficits peuvent être imputés sur les bénéfices de même nature réalisés au cours des dix exercices suivants. Passé ce délai, le déficit non imputé est perdu.
La limitation aux revenus locatifs
Il est important de noter que le déficit LMNP ne peut être imputé que sur les bénéfices provenant de la même activité de location meublée. Vous ne pouvez pas déduire ce déficit de vos autres revenus, tels que ceux de votre activité professionnelle ou de vos placements financiers.
Le risque de requalification en LMP
Enfin, il convient de rester vigilant quant à la frontière entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Si vous dépassez certains seuils de chiffre d’affaires ou si plus de 50 % de vos revenus proviennent de la location meublée, vous pourriez être requalifié en LMP, avec des conséquences fiscales différentes.
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